Tout savoir sur le diagnostic électrique lors d’une vente immobilière
Tous les articlesVous projetez de céder un bien immobilier ? Sachez que dans le cadre d’une vente immobilière ou d’une location, la loi Alur rend obligatoire la réalisation d’un diagnostic électrique. Il s’agit d’une étude de l’installation de l’électricité du logement dont les résultats seront rapportés au dossier de diagnostic immobilier. Quel est l’intérêt de cette démarche ? Comme se passe ce contrôle technique ? Quand l’effectuer et à qui le confier ? Découvrez dans les lignes qui suivent tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic électrique.
Pourquoi faire un diagnostic électrique ?
Depuis le 1er janvier 2018, le diagnostic électrique est obligatoire pour toute installation électrique âgée de plus de 15 ans. Il concerne tous les types de logements, dont les appartements, les maisons individuelles et leurs dépendances. En copropriété, il se porte seulement sur l’appartement et ne s’applique pas aux parties communes.
Cet audit technique a pour objectif d’évaluer l’état général du système électrique de l’immeuble en vue de repérer les défaillances. Il permet ainsi de prendre les mesures nécessaires pour prévenir les risques pouvant compromettre la sécurité des occupants et de leurs biens. En effet, les installations électriques défectueuses sont souvent à l’origine de courts-circuits et de surintensités, entrainant des risques d’électrocution ou d’incendie.
À savoir qu’omettre le diagnostic électricité vous est préjudiciable en tant que vendeur. Si un problème survient après la vente, le nouveau propriétaire peut vous accuser d’avoir dissimulé les défauts électriques. Vous risquez d’être poursuivi en justice pour vice caché. Dans ce cas, l’acheteur peut réclamer des dommages et intérêts, une révision à la baisse du prix de vente, voire une annulation de la transaction. Il peut aussi porter l’affaire auprès du service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Dans ce cas, vous risquez une sanction pénale de 2 ans d’emprisonnement ou une amende de 300 000 euros.
Quand réaliser un diagnostic électricité ?
Même si le diagnostic électrique est à livrer au plus tard lors de la signature du compromis de vente, nous vous conseillons de l’entamer dès la décision de mise en vente. De cette manière, vous pouvez le présenter aux potentiels acquéreurs lors des visites. De plus, effectuer l’audit en amont vous donne le temps de corriger les éventuelles anomalies et vous conformer aux normes de sécurité électrique.
Comment se déroule le diagnostic électrique ?
Pour procéder au diagnostic électrique, le diagnostiqueur effectue une visite sur place pour faire un état des lieux des installations électriques. En moyenne, le contrôle dure entre une et deux heures. Le jour du contrôle, vous devez faciliter l’accès au logement. De même, vous êtes tenu de fournir au diagnostiqueur certains documents tels que le titre de propriété, les plans, les certificats de conformité des appareils électriques, les anciens diagnostics réalisés, etc. De même, vous devez faciliter l’accès à l’ensemble de la maison ou de l’appartement.
Les éléments à vérifier
Encadré par la norme FD C 16-600, le diagnostic électrique est soumis à une méthode règlementée afin d’assurer que le logement obéit à un certain nombre d’exigences. Il consiste entre autres à déceler les appareils vétustes ou inadaptés ou encore les dispositifs électriques non conformes. Pour ce faire, le diagnostiqueur va examiner l’ensemble de l’installation électrique du logement, allant du tableau électrique aux disjoncteurs et prises. Concrètement, il vérifie une centaine de points de contrôle dont :
- la présence d’un appareil général de commande et d’un dispositif de protection (disjoncteur et tableaux électriques) facilement accessible pour couper l’alimentation électrique en cas d’urgence ;
- la présence sur chaque circuit électrique d’un disjoncteur différentiel qui coupe automatiquement le courant en cas de surcharge électrique, de fuite de courant ou de court-circuit ;
- la mise en place d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique spécifiques aux pièces équipées d’eau (salle de bain, salle d’eau, cuisine) ;
- l’état des matériels électriques et leur classe de sécurité ;
- l’existence d’un conducteur de terre et de conducteurs protégés (câbles et gaines) ;
- l’emplacement et l’accessibilité des interrupteurs et prises ;
- l’absence de fils électriques non protégés ;
- etc.
En somme, le diagnostiqueur contrôle la qualité de l’installation électrique et vérifie l’adéquation entre les matériels électriques et les équipements électriques. Cette inspection lui permet ensuite d’évaluer les risques pour les habitants du logement.
Le rapport de diagnostic électrique
À l’issue du diagnostic, le diagnostiqueur établit un état de l’installation intérieure d’électricité. Celui-ci rapporte tous les points de contrôle inspectés et ceux non réalisés ainsi que les éventuelles anomalies constatées et les risques qu’elles présentent. Vous devez ensuite remettre ce document à l’acheteur avant qu’il achète le bien immobilier. Faisant partie intégrante du dossier des diagnostics techniques (DDT), il est à annexer au compromis de vente.
À noter que le diagnostic électrique est valable pendant 3 ans en cas de vente immobilière et 6 ans s’il s’agit d’une location. Si vous avez entamé des modifications sur l’installation électrique, le certificat de mise en conformité peut faire office de diagnostic. Comme ce dernier, il a une validité de 3 ans. Toutefois, il convient de s’assurer à ce que le certificat soit délivré par un organisme agréé.
Comment contester un diagnostic électrique ?
Si le diagnostic électricité met en évidence une non-conformité de l’installation électrique, vous pouvez décider d’entamer ou non des travaux de mise en sécurité électrique. Pour autant, il importe de corriger les dysfonctionnements les plus graves, surtout s’ils s’avèrent dangereux pour les futurs occupants du logement. Par ailleurs, vous êtes tenu d’en informer l’acquéreur pour qu’il achète le logement en connaissance de cause. Par contre, la réalisation des travaux s’impose si vous souhaitez mettre en location votre bien afin de respecter les critères de décence prévus dans la loi du 6 juillet 1989. En effet, votre responsabilité en tant que propriétaire peut être mise en cause en cas d’accident dû à la défectuosité de l’installation électrique. Le locataire peut alors exiger le financement des travaux de réhabilitation.
Néanmoins, vous avez aussi la possibilité de contester les résultats du diagnostic si vous jugez cela nécessaire. Dans ce cas, vous devez opérer une contre-expertise afin d’établir un nouveau diagnostic. Il convient ensuite de notifier par écrit le premier diagnostiqueur pour l’informer de l’erreur commise et d’apporter le nouveau diagnostic comme preuve. Vous pouvez alors réclamer une indemnisation du préjudice subi.
Qui effectue le diagnostic électrique ?
Seul un professionnel certifié par un organisme COFRAC (comité française d’accréditation) est habilité à effectuer un diagnostic électrique. Cette certification garantit que le technicien a suivi une formation reconnue et dispose de compétences actualisées, requises pour accomplir un audit électrique. Vous pouvez consulter l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés sur le site du Ministère du Logement pour trouver votre prestataire. À savoir que le recours à un diagnostiqueur non certifié vous expose à une sanction pécuniaire de 1500 euros, voire 3000 euros en cas de récidive.
Il est aussi recommandé de faire appel à un diagnostiqueur qui dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle valide. Celle-ci est essentielle pour vous couvrir en cas de litige.
Enfin, l’électricien ne peut pas être celui qui a réalisé l’installation. Il ne doit pas également avoir de liens personnels ou professionnels avec le propriétaire.
Combien coûte un diagnostic électrique ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, le paiement du diagnostiqueur reste à la charge du vendeur. Les prestataires sont libres de fixer le prix, mais en principe, celui-ci est déterminé en fonction de divers facteurs comme :
- la nature et la taille du logement ;
- la zone géographique ;
- la distance de déplacement du diagnostiqueur ;
- etc.
En général, les tarifs pratiqués oscillent entre 100 euros et 250 euros.
Quelles sont les limites du diagnostic électrique ?
Si le diagnostic électrique est indispensable pour assurer la conformité de l’électricité d’un logement, ce contrôle a tout de même ses limites. En effet, la vérification se porte uniquement sur les parties visibles de l’installation. De ce fait, des défauts peuvent échapper au diagnostiqueur qui ne peut inspecter les parties non visibles. Pourtant, des éléments intégrés au gros œuvre ou second œuvre peuvent présenter des défaillances dangereuses.
